购房税费计算器

契税通常在办理不动产权证（房产证）之前缴纳，具体时间点各地不同：有的城市要求网签后30天内缴纳，有的要求在办理过户时缴纳。缴纳对象是当地税务局或不动产登记中心。新房一般在交房后办理产权证时缴纳，二手房一般在过户当天或过户前缴纳。不缴契税无法办理产权证。

以2026年最新政策为例：首套房面积≤140㎡，契税1%；面积＞140㎡，契税1.5%。二套房面积≤140㎡，契税1%；面积＞140㎡，契税2%。三套及以上统一3%。以150万、120㎡的房子为例，首套契税1.5万元，二套契税1.5万元（≤140㎡），差别不大。但如果面积超过140㎡，首套契税2.25万，二套契税3万，差7500元。

满2年和不满2年的差异主要在增值税：满2年免征，不满2年按约3.3%全额征收。满5年和满2年的差异主要在个人所得税：满5年且为家庭唯一住房的，免征个税；否则需要缴纳（差额20%或全额1%-1.5%）。以150万的房子为例，不满2年增值税约4.95万，满2年免征；满五唯一可再省下个税1.5万-3万。

法律上，个人所得税由卖方承担，因为这是卖方出售房产的所得。增值税同样由卖方承担。但在实际交易中，卖方通常会把税费转嫁到房价里，或者要求买方承担全部税费（俗称"到手价"）。建议在签订买卖合同时，明确约定各项税费的承担方，避免后续纠纷。

维修基金（房屋专项维修资金）通常在交房时缴纳，由业主直接交给开发商代收或当地房管局指定账户。缴纳标准按建筑面积计算，多层（4-7层）约50元/㎡，小高层（8-12层）约70元/㎡，高层（12层以上）约85元/㎡。以100㎡的小高层为例，维修基金约7000元。二手房交易时，维修基金随房转移，买方无需重新缴纳。

除了契税、增值税、个税和维修基金，购房还需准备：首付款（总价的20%-30%或更高）、贷款手续费（约1000-3000元）、评估费（二手房贷款，约500-2000元）、中介费（二手房，约房价的1%-3%）、物业费预缴（通常1年，约几千元）、装修保证金（新房，约2000-5000元）。建议在购房总预算之外，额外预留房价的5%-8%作为各种税费和杂费。

直系亲属之间赠与：免征增值税和个税，但需缴纳契税（3%）和公证费。赠与后再出售，如果不满五唯一，个税按差额20%征收，税负较重。买卖过户：按正常交易缴税，如果是满五唯一，增值税和个税都免，只需缴契税（1%-3%）。结论：如果房子以后不打算卖，赠与更划算；如果以后可能出售，走买卖流程更划算。

2024年12月起，契税优惠政策调整为以140㎡为分界线。首套房：≤140㎡按1%，＞140㎡按1.5%；二套房：≤140㎡按1%，＞140㎡按2%。这意味着140㎡以内的房子能享受最低档契税。以150万总价为例，140㎡以下契税1.5万，140㎡以上契税3万（二套），差额高达1.5万元。所以选房时，面积刚好卡在140㎡以内的房源更划算。